证券时报记者 张一帆
过去一年，房地产行业加快探索新发展模式，百强房企涌入代建市场的热情仍然高涨，推动行业规模进一步增长，新的竞争格局逐渐显现。
所幸，“规模竞赛”已不是行业唯一主题。从“四好”住宅的打造到城市更新的操盘，从烂尾项目纾困到存量资产盘活……头部企业与中小企业在新发展共识下展开差异化竞争。伴随行业标准与评价体系的日益完善，全行业践行“价值革命”，代建行业正在避开“价格战”的暗礁，转向“价值战”的主航道。
尚未稳固的“橄榄形”
2025年，代建新拓规模逆转了2024年拓展“失速”的态势。据克而瑞统计，2025年代建新增规模TOP20企业的新增签约建面达22007万平方米，同比增幅16%，增速较2024年提升6个百分点。
尽管整体规模回升，但克而瑞联席董事长丁祖昱将之归因为“头部代建企业扩张意愿强烈”。事实上，与此前多年行业整体性的爆发式增长不同，2025年的代建市场竞争结构和竞争环境已发生根本性变化，“橄榄形”竞争结构已经初现雏形。这一结构往往被认为是一个产业进入成熟期主流高集中度的典型形态。
中指研究院最新发布的《2025年中国房地产代建企业排行榜》显示，绿城管理完成了3535万平方米的新签约代建面积，比第二名高出超过一倍，然而其拓展规模较前一年略有下滑。
排在绿城管理之后，签约面积在1000万平方米至1600万平方米区间内的企业多达9家，是上一年的三倍，如金地管理、龙湖龙智造、新城建管同比增幅超过50%。而在榜单的尾部，2024年仅有1家拓展面积50万平方米以下的企业入围榜单，2025年则大幅增长到了6家。
虽然头部企业市场集中度持续处于高位，但其竞争格局并非“橄榄形”所代表的稳态，而是持续在发生改变。“无论是头部还是第二、三梯队企业座次仍在洗牌，市场竞争异常激烈且动荡。”中指研究院企业研究总监刘水表示，“行业规模在经历爆发式增长后，已进入高位平台期。”
截至目前已有超百家企业涉足代建业务，并且多数来自过往的房地产销售百强企业，竞争基数大，行业经验普遍丰富。“公司认识到代建行业已是一片红海，头部企业优势明显，中小企业生存空间受挤压。”一家去年新进入代建行业的地产企业负责人表示，“不过目前市场格局尚未固化，后来者仍有后来居上的机会。”
刘水认为，在探索房地产新发展模式背景下，代建具有轻资产、高利润率、抗周期等特征，自然会受到房地产企业青睐。当前房地产市场下行压力较大，房地产开发业务营收减少，为实现高质量发展，降本增效成为未来发展中需要解决的重要一环，代建具有高利润率的特点，可以有效补充企业营收。
避免价格战已成共识
在激烈的竞争中，行业“卷度”也有明显提升。首先体现在价格水平，代建管理费率从早期的3%普遍降至1%—3%区间。
根据中指研究院数据，对典型代建企业代建项目统计，目前代建项目代建管理费率在1%—3%之间的项目占比为81.7%，较2024年底增加了4.6个百分点。其中，代建管理费率仅在1%—2%之间的项目占比为50.5%，较2024年底增加了7.8个百分点。“随着代建企业竞争加剧，代建管理费率持续压缩，预计该趋势未来还将延续。”刘水认为。
事实上这一激烈的价格竞争已经引发产业界人士的瞩目，行业头部企业高管均在积极发声呼吁参与者从价格竞争转向价值竞争。
龙湖董事会主席兼CEO陈序平近日公开表示，价值创造才是代建航道的生意逻辑，而非低价拼非理性的费率，“龙湖龙智造没有去参与这种不理性的报价”。绿城管理执行董事兼行政总裁王俊峰也表示，行业虽然仍面临低价竞争和过度承诺等现象带来的极致挑战，但越来越多企业认识到，代建的核心竞争力已从简单的“价格比拼”，全面转向更深层次的“价值创造”。
即便是新入局的企业也正有意识地维护行业价格底线。有房企相关负责人明确告诉证券时报记者，公司目前代建项目代建费没有低于2%的，“我们虽然是后入局者也亟须打开市场空间，但是我们不计划参与价格竞争，主张提供‘质优比’服务而非低价获取份额，致力于通过全链条服务和长尾运营创造溢价”。
业内人士告诉记者，目前我国项目代建制实施中存在代建单位法律地位不明确，合同不规范，职责、权利不匹配，代建费用偏低，实施效果缺少评价等问题。建立更高的服务标准与更健康的评价体系，规范市场秩序，引导企业聚焦专业能力提升，已经成为行业共识。
记者了解到，中国房地产业协会参与主编的团体标准《代建项目综合评价标准》已经启动，该标准旨在提升代建管理的效率与效益，同时建立客观评价体系，衡量管理过程与结果，以推动代建模式向高质量、可持续方向发展。
差异化竞争大有可为
除了通过约束性文件确定更高的服务标准与更健康的评价体系，各家企业也正积极主动从自身做起，不盲目寻求在规模扩张单一维度的发展，而是结合自身能力在“好房子”、助力城市更新、存量盘活等各方面创造价值，努力实现百花齐放。
刘水表示，目前房地产代建企业持续提升自身能力，除持续“卷”产品外，一方面，不断深耕重点区域和细分市场，针对政府平台、金融机构、中小房企等不同客户群体制定差异化合作方案，部分企业甚至前置到土地投拓端；另一方面，强化资源整合能力，与设计、施工、营销等产业链优质资源形成战略合作，为委托方提供一站式解决方案，特别是操盘一些大体量项目，如城市更新等。
前者的典型案例，是不少代建企业通过升级产品，打造区域特色项目如“四代宅”，响应我国系统推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设。刘水分析，这一策略，可以抢占市场空白，率先建立品牌认知度，形成“首盘效应”，在缺乏竞品的情况下，在定价策略上有较大优势，且可以快速去化。
后者的典型案例则包括综合大盘代建以及资产盘活项目，还有对纾困项目的盘活。
成都西璟台项目在今年实现千余套住宅去化率超过90%，突破5亿元的销售金额。而这一项目在此前是一个停工长达8年、涉及852户债权人债权、857套未交付房产（含车位）、关乎1700余户企业与家庭利益的烂尾工程。“这一项目是公司首次联合国有企业，以‘共益债+代建’模式介入破产重整，为存量不良资产的处置开辟了新路径。”龙湖龙智造方面表示。
在这一项目的重整过程中，代建企业的成本管控、实施效率，为项目的重整成功创造了可能。龙湖龙智造方面介绍，仅通过优化外电连结路线，降低红线外供电接驳长度，就实现成本优化近1000万元，这依托于管理团队过往丰富的成本管理经验。同时，西璟台项目从进场到实景开放仅用时4个月，也较常规工期缩短30%。
“总结来看，‘十五五’时期，商品住宅、保障性住房代建空间仍在，城市更新、城中村改造等存量机会为代建提供结构性机遇。”对于行业各类企业未来的发展方向，刘水建议，“头部企业不能再追求规模增长，主要提升服务能力和管理效率；中小代建企业要结合自身优势能力做精做深细分领域，打造差异化的竞争优势，提升竞争力，保持适度规模增长。”
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